Deprem riski altındaki yapıların yenilenmesi, hak sahipleri ile yükleniciler arasında kurulan sözleşmelerin hukuki güvenliğine bağlıdır. Bu yazıda kentsel dönüşümün anayasal temellerini, 6306 sayılı Kanun’daki güncel değişiklikleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğini ve güvenli bir sözleşmede bulunması gereken unsurları inceliyoruz.
Kentsel Dönüşüm Sözleşmelerinde Öne Çıkan Hukuki Noktalar
- 6306 sayılı Kanunla getirilen karar alma kolaylıkları (arsa payı çoğunluğu) ve idari fesih mekanizmaları kentsel dönüşümü hızlandırmaktadır.
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmak zorundadır; aksi hâlde sözleşme geçersiz olur.
- Bina tamamlama sigortası veya teminat mektubu ile hakediş usulü kademeli tapu devri, hak sahiplerinin temel güvenceleridir.
- Gecikme hâlinde gecikme tazminatı, cezai şart, idari fesih ve yargı yoluyla fesih seçenekleri vardır; fesih türü inşaatın tamamlanma oranına göre değişir.
1. Giriş: Deprem Tehlikesi ve Kentsel Dönüşümün Anayasal Temelleri
Türkiye, aktif fay hatları üzerinde yer alan jeolojik yapısı gereği sismik risklerin en yüksek olduğu coğrafyalardan birinde bulunmaktadır. Nüfus yoğunluğunun ve sanayi altyapısının toplandığı Marmara Bölgesi başta olmak üzere, ülke genelinde güvenli yapı stokunun oluşturulması bir tercih olmaktan çıkıp kamu düzeni ve yaşam hakkının korunması noktasında zorunluluk haline gelmiştir. Anayasa’nın 17. maddesinde teminat altına alınan yaşama, maddi ve manevi varlığını koruma ve geliştirme hakkı, 35. maddesindeki mülkiyet hakkı ve 57. maddesinde devlete yüklenen sağlıklı ve güvenli konut hakkını sağlama ödevi, kentsel dönüşüm mevzuatının anayasal dayanağını teşkil etmektedir.
Deprem odaklı yapı yenileme süreçleri; teknik, mali ve idari boyutlarının yanı sıra çok katmanlı bir özel hukuk ve idare hukuku rejimini bünyesinde barındırmaktadır. Hak sahipleri ile yükleniciler (müteahhitler) arasında kurulan sözleşmesel bağlar, yalnızca iki tarafın özel borç ilişkisini değil, aynı zamanda kamu güvenliğini ilgilendiren inşaat standartlarını, üçüncü kişilerin haklarını ve kamusal finansman modellerini doğrudan etkilemektedir. Bu bağlamda, kentsel dönüşümün hukuki altyapısının bilinmesi ve akdedilecek sözleşmelerin riskleri bertaraf edecek şekilde kurgulanması hayati önem taşımaktadır.
2. Güncel Mevzuat Reformları ve Kentsel Dönüşüm Uygulamaları
Kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak, tıkandığı noktaları aşmak ve finansal güvenceleri pekiştirmek amacıyla son dönemde mevzuatta köklü değişikliklere gidilmiştir.
2.1. 6306 Sayılı Kanun’da Yapılan Değişiklikler ve “Salt Çoğunluk” Kuralı
Kentsel dönüşümün ana mevzuat dayanağı olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun üzerinde yapılan reformlar (özellikle 7471 sayılı Kanun ile getirilen düzenlemeler) şu temel yenilikleri içermektedir:
Karar Alma Nisabının Sadeleştirilmesi: Daha önce parsel maliklerinin arsa payı oranında en az üçte iki (2/3) çoğunluğu ile alınabilen kentsel dönüşüm, uygulama ve müteahhit seçimi kararları, Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyette oybirliği arayan 692. maddesinin getirdiği katılığı aşacak şekilde, arsa payı çoğunluğu (hisselerin %50+1’i - salt çoğunluk) ile alınabilir hale getirilmiştir.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın Kurulması: Süreçlerin tek elden yürütülmesi, ruhsat, tahliye ve tebligat işlemlerinin hızlandırılması amacıyla Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bünyesinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ihdas edilmiş ve özel bütçeli genel müdürlükler kurulmuştur.
Tebligat ve Tahliye Mekanizmalarının Hızlandırılması: Tebligat Kanunu’na bağlı kalarak yaşanan tebligat krizlerini önlemek adına; riskli yapı tespiti, tahliye ve yıkım kararlarının binaya asılması, e-Devlet kapısı üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi usulü getirilerek yargılamayı ve icrayı sürüncemede bırakan gecikmelerin önüne geçilmiştir.
2.2. “Yarısı Bizden” Kampanyası ve Finansman Modelleri
Cumhurbaşkanlığı Kararları doğrultusunda uygulamaya konulan “Yarısı Bizden” kampanyası ile riskli yapı maliklerine konut ve işyerleri için hibe, uygun faizli/uzun vadeli kredi ve taşınma-kira desteği sağlanmaktadır. Hak sahiplerinin yükleniciyle yapacağı sözleşmelerde kamu hibe ve kredi aktarımlarının hak ediş şartlarına bağlanması, projenin finansal sürdürülebilirliği açısından sözleşme hükümlerine doğrudan yansıtılmalıdır.
2.3. Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik ve Şantiye Güvenliği
Yıkım ve hafriyat süreçlerinde çevre binalara, can ve mal güvenliğine verilen zararlar nedeniyle mevzuatta şantiye güvenlik kuralları katılaştırılmıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 69. maddesi gereğince yapı malikinin kusursuz sorumluluğu ile TMK m. 730-737 kapsamındaki komşuluk hukuku ilkeleri çerçevesinde, yıkım ruhsatı alınmadan önce yüklenicinin “Yıkım Planı” hazırlaması, çevre binalara yönelik statik durum tespit raporu tanzim etmesi ve zorunlu mali mesuliyet sigortası yaptırması sözleşmesel bir yükümlülük haline getirilmelidir.
2.4. Kira ve Konut Stoku Krizinin Sözleşme Şartlarına Etkisi
Dönüşüm bölgelerindeki tahliyelerin kiralık konut piyasasında yarattığı talep baskısı, kira bedellerinde ciddi artışlara yol açmıştır. Kamu tarafından sağlanan kira yardımlarının piyasa rayicinin altında kalması durumunda, yüklenicinin hak sahiplerine inşaat süresince ödeyeceği kira yardımının veya gecikme halinde işleyecek gecikme tazminatının (TBK m. 125/1) piyasa rayicine veya TÜFE oranına endekslenmesi sözleşme adaleti bakımından zorunlu bir ihtiyaçtır.
3. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı
Kentsel dönüşüm uygulamalarında en yaygın kullanılan sözleşme türü Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesidir.
3.1. Hukuki Nitelik
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, çift tipli karma bir sözleşmedir:
- Yüklenici Açısından: Eser meydana getirme borcunu içeren Eser Sözleşmesi (TBK m. 470 vd.),
- Arsa Sahibi Açısından: İnşa edilecek bağımsız bölümlere karşılık arsa payını devretme borcunu içeren Taşınmaz Satış Vaadi (TBK m. 237, TMK m. 706).
3.2. Resmi Şekil Şartı ve Geçersizliğin Sonuçları
Taşınmaz mülkiyetinin devrini veya devir vaadini içeren tüm sözleşmeler gibi Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi de noterde Düzenleme Şeklinde yapılmak zorundadır (Noterlik Kanunu m. 60, TMK m. 706, TBK m. 237).
Adi yazılı şekilde veya haricen yapılan sözleşmeler kural olarak kesin hükümsüzdür.
Şekil eksikliği sebebiyle geçersiz olan sözleşmeye dayanılarak gecikme tazminatı, cezai şart veya aynen ifa talep edilemez; taraflar yalnızca verdiklerini sebepsiz zenginleşme (TBK m. 77 vd.) hükümlerine göre geri isteyebilirler. İstisnaen, tarafların edimlerini karşılıklı olarak büyük oranda ifa etmiş olmaları (örneğin binanın tamamlanması veya teslim aşamasına gelmesi) halinde şekil eksikliğinin ileri sürülmesi dürüstlük kuralına aykırılık (TMK m. 2) teşkil edebilir.
4. Güvenli Bir Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinin Temel Unsurları
Hak sahiplerinin mülkiyet haklarını, yüklenicilerin ise ticari haklarını korumak adına Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi metinlerinde bulunması gereken kritik mekanizmalar şunlardır:
- 1. Şekil ve Nisap
- Noterde düzenleme şeklinde imza (TMK m. 706 / TBK m. 237)
- 6306 sayılı Kanun m. 6 uyarınca salt çoğunluk (%50+1) kararı
- 2. Teminatlandırma
- Bina tamamlama sigortası veya kesin teminat mektubu
- Tapu kütüğüne APKİS ve inşaat şerhi (TMK m. 1009)
- 3. İfa ve Kademeli Devir
- İnşaat aşamalarına göre hakediş usulü tapu devri (P+1)
- Kesin teslim süresi ve rayiç kira esaslı gecikme tazminatı
- Teknik şartname ve net-brüt metrekare detayı
- 4. İhlal / Temerrüt Yönetimi
- 6306 m. 6/14 uyarınca idari yoldan resen fesih imkânı
- Mahkeme yoluyla fesih: geriye etkili / ileriye etkili tasfiye
4.1. Teminat Mekanizmaları: Bina Tamamlama Sigortası ve Teminat Mektubu
Yüklenicinin mali acze düşmesi, iflası veya işi terk etmesi riskine karşı en etkin hukuki güvenceler:
Bina Tamamlama Sigortası (TKHK m. 42): Hazine ve Maliye Bakanlığı Genel Şartları uyarınca, yüklenicinin iflas etmesi veya sözleşmede belirlenen süre içerisinde inşaatı tamamlayamaması halinde sigortacı, inşaatın tamamlanmasını finanse etmekte veya hak sahiplerinin yaptığı ödemeleri teminat altına almaktadır.
Banka Teminat Mektubu: Toplam inşaat maliyetinin belirli bir oranında (uygulamada %6 ila %15) süresiz ve ilk talepte nakde çevrilebilir kesin banka teminat mektubunun iş sahibine teslimi öngörülmelidir.
4.2. Hakediş Usulü Kademeli Tapu Devri (P+1 Kuralı) ve Üçüncü Kişilerin Durumu
Uygulamada yapılan en büyük hata, inşaat başlamadan önce yükleniciye düşen tüm bağımsız bölümlerin peşinen devredilmesidir.
Yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümlerin tapuları, yapının fiziki ilerleme seviyesine göre kademeli serbest bırakılmalıdır (Örn: Ruhsat alımı ve temel vizesi %10, kaba inşaat %30, dış cephe/tesisat %25, ince işçilik %20, Yapı Kullanma İzin Belgesi/İskân %15).
Yargıtay’ın yerleşik uygulamalarında, yükleniciden bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin hukuki durumu tartışılmış; tapu kütüğüne sözleşme şerhi düşülmesinin (TMK m. 1009) üçüncü kişilerin iyi niyet iddiasını bertaraf etmedeki önemi vurgulanmıştır.
4.3. İfa Süresi, Temerrüt ve Gecikme Tazminatı
Sürenin Başlangıcı: Ruhsat alımı için makul bir süre (örn. sözleşmeden itibaren 6 ay) belirlenmeli ve inşaat süresi yapı ruhsatının kesinleştiği tarihten itibaren başlatılmalıdır.
Gecikme Tazminatı (TBK m. 125/1): Teslim gerçekleşmediği takdirde her gecikilen ay için her hak sahibine ödenecek tutar maktu değil, taşınmazın teslim tarihindeki emsal rayiç kira bedeli olarak kararlaştırılmalıdır.
İfaya Eklenen Cezai Şart (TBK m. 179/2): Gecikme tazminatına ek olarak caydırıcı nitelikte cezai şart kararlaştırılabilir.
4.4. Basiretli Tacir Yükümlülüğü ve Mücbir Sebep Sınırları
Yüklenici Türk Ticaret Kanunu’nun 18/2. maddesi gereğince basiretli bir tacir gibi davranmak zorundadır. Ekonomik dalgalanmalar, inşaat maliyetlerindeki artışlar, kur farkları veya standart idari ruhsat prosedürleri tek başına yüklenici lehine mücbir sebep veya beklenmeyen hal sayılamaz. Mücbir sebepler sözleşmede sınırlı sayıda (deprem, savaş, olağanüstü hal, mevzuat değişikliğinden doğan imkansızlıklar) sayılmalı ve süre uzatımı objektif şartlara bağlanmalıdır.
4.5. Sözleşmenin Feshi ve Tasfiyesi
Yüklenicinin temerrüdü halinde iki ayrı fesih mekanizması işletilebilir:
- 6306 Sayılı Kanun m. 6/14 Uyarınca İdari Fesih: Riskli yapılarda yüklenicinin yapı ruhsatı almasını müteakip 1 yıl içinde inşaata başlamaması veya inşaatı en az 6 ay durdurması halinde, arsa payı çoğunluğu ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığına/İl Müdürlüğüne başvurularak sözleşmenin resen feshi talep edilebilir.
- Yargı Yoluyla Fesih ve Tasfiye Rejimi:
- Geriye Etkili Fesih (Dönme - TBK m. 125/3): İnşaat seviyesi henüz düşük düzeyde ise (Yargıtay uygulamasında kural olarak %90’ın altında), sözleşme geriye etkili feshedilir. Taraflar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre aldıklarını iade eder; yüklenici adına tescil edilen tapular iptal edilir. Bu halde kural olarak menfi zararlar talep edilebilir.
- İleriye Etkili Fesih (Yargıtay İBK 1988/2 E., 1988/2 K.): İnşaatın tamamlanma oranı yüksek bir seviyeye (%90 ve üzeri) ulaşmışsa hakkaniyet gereği ileriye etkili fesih uygulanır; yüklenici tamamladığı kısım oranında arsa payına hak kazanır, eksik ve ayıplı işler bedeli yükleniciden mahsup edilir.
5. Uygulamaya Yönelik Sözleşme Maddeleri İncelemesi
Aşağıda, 6306 sayılı Kanun ve Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle tam uyumlu, hak sahipleri ile yükleniciler arasındaki menfaat dengesini koruyan tip sözleşme hüküm setleri yer almaktadır:
Örnek sözleşme hükümleri bilgilendirme amaçlıdır; her somut işlemde tarafların durumuna ve güncel mevzuata göre uyarlanmalıdır. Köşeli parantez içindeki alanlar doldurulacak bilgileri gösterir.
DÜZENLEME ŞEKLİNDE KENTSEL DÖNÜŞÜM VE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ
MADDE 1 – TARAFLAR
1.1. ARSA SAHİPLERİ (MALİKLER): [Adı Soyadı / Unvanı, T.C. Kimlik No, Adres]
1.2. YÜKLENİCİ (MÜTEAHHİT): [Firma Unvanı, Vergi Kimlik No, Müteahhitlik Yetki Belgesi Numarası ve Grubu, MERSİS No, Tebligat Adresi]
MADDE 2 – SÖZLEŞMENİN KONUSU VE YASAL DAYANAĞI
İşbu sözleşmenin konusu; [İl], [İlçe], [Mahalle], [Ada No], [Parsel No] tapu kaydında kayıtlı, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında “Riskli Yapı” tespiti kesinleşmiş olan taşınmaz üzerindeki mevcut yapının 3194 sayılı İmar Kanunu ve Binaların Yıkılması Hakkında Yönetmelik hükümlerine uygun olarak yıkılması, yerine onaylı mimari, statik, mekanik ve elektrik projelerine uygun yeni bir yapının inşası ile bağımsız bölümlerin taraflar arasında paylaştırılmasıdır.
MADDE 3 – SÜRE, İŞ PROGRAMI VE GECİKME CEZASI
3.1. Yüklenici, işbu sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç [6] ay içinde mimari projeleri onaylatıp Yapı Ruhsatını almakla yükümlüdür. İnşaatın toplam süresi, Yapı Ruhsatının alındığı tarihten itibaren Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin (İskân) alınması dahil [24] aydır.
3.2. Yüklenici, mücbir sebepler dışında inşaatı süresinde teslim etmezse; gecikilen her ay için her bir Arsa Sahibine bağımsız bölüm başına emsal rayiç kira bedelinden az olmamak üzere aylık [Tutar / Emsal Kira] TL gecikme tazminatını nakden ve defaten ödemekle yükümlüdür (TBK m. 125/1).
3.3. Gecikmenin [6] ayı aşması halinde Arsa Sahipleri, ayrıca bağımsız bölüm başına aylık [Tutar] TL ifaya eklenen cezai şart (TBK m. 179/2) talep etme veya sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
MADDE 4 – TEMİNAT VE HAKEDİŞ USULÜ TAPU DEVRİ
4.1. Yüklenici, yapı ruhsatı başvurusundan önce toplam yaklaşık inşaat maliyetinin en az %10’u tutarında kesin ve süresiz Banka Teminat Mektubunu Arsa Sahiplerine tevdi edecek veya 6502 sayılı Kanun m. 42 uyarınca Bina Tamamlama Sigortası poliçesini ibraz edecektir.
4.2. Yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin arsa payı devirleri aşağıdaki hakediş baremlerine göre yapılacaktır:
a) Temel üstü vizesi ve subasman seviyesi tamamlandığında: Yüklenici payının %15’i,
b) Kaba inşaatın (betonarme karkas ve duvarlar) tamamlanmasında: Yüklenici payının %25’i,
c) Çatı, cephe kaplamaları ve iç sıva/tesisat bittiğinde: Yüklenici payının %25’i,
d) İnce imalatlar, çevre düzenlemesi ve bağımsız bölüm içi imalatlar bittiğinde: Yüklenici payının %20’si,
e) Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskân) alınıp kat mülkiyetine geçildiğinde: Kalan %15’lik nihai pay.
MADDE 5 – TEKNİK ŞARTNAME, NET/BRÜT ALAN VE MALZEME STANDARTLARI
5.1. Yapılacak imalatlarda kullanılacak tüm malzemelerin Türk Standardları Enstitüsü (TSE) ve Deprem Yönetmeliği kriterlerine uygun olması zorunludur.
5.2. Bağımsız bölümlerin projedeki net ve brüt metrekareleri EK-1 Teknik Şartname’de gösterilmiştir. Yüklenicinin projeden kaynaklanan net alan eksikliklerinde oransal bedel iadesi sorumluluğu saklıdır.
MADDE 6 – SÖZLEŞMENİN FESHİ VE TASFİYE
6.1. Yüklenicinin yapı ruhsatı almasından itibaren 1 yıl içinde inşaata başlamaması veya inşaatı haklı bir neden olmaksızın en az 6 ay süreyle durdurması halinde, Arsa Sahipleri 6306 Sayılı Kanun’un 6/14. maddesi gereğince sözleşmenin resen feshini idareden talep edebilir.
6.2. Yüklenicinin temerrüdü sebebiyle sözleşmenin adli yargıda geriye etkili feshi halinde, yüklenici adına yapılmış tesciller yolsuz tescil hükmünde olup Arsa Sahipleri adına tescil edilir (TBK m. 125/3).
MADDE 7 – TAPU SİCİLİNE ŞERH
İşbu sözleşme noterde düzenlendikten sonra 15 gün içinde taraflardan herhangi birinin talebiyle taşınmazın tapu kütüğüne TMK m. 1009 uyarınca şerh verilecektir. Şerh harç ve masrafları Yükleniciye aittir.
6. Sonuç
Kentsel dönüşüm, afet tehlikesine karşı yapısal güvenliğin temin edilmesi sürecidir. Bu sürecin sağlıklı işlemesi; kamu kurumlarının idari denetimi, finansal desteklerin planlanması ve hak sahipleri ile yükleniciler arasındaki sözleşmelerin sağlam bir hukuki zemine oturtulması ile mümkündür.
6306 sayılı Kanun ile sağlanan karar alma kolaylıkları (salt çoğunluk kuralı) ve idari fesih mekanizmaları, mülkiyet hakkı ile can güvenliği dengesini koruma amacına hizmet etmektedir. Buna karşın, Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan sözleşmelerin hukuken geçersiz kalacağı, teminatsız ve hakedişe bağlanmamış tapu devirlerinin hak sahipleri açısından telafisi imkansız mülkiyet kayıplarına yol açabileceği, gecikme hallerinde ise fesih ve tazminat türlerinin (menfi/müspet zarar) doğru kurgulanması gerektiği unutulmamalıdır. Hukuki risk analizi eksik yapılmış bir sözleşme, deprem riskini bertaraf etmeye çalışırken uzun yıllar sürecek mülkiyet ve tazminat uyuşmazlıklarına zemin hazırlayacaktır.
Sık Sorulan Sorular
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?
Evet. Taşınmaz mülkiyetinin devrini veya devir vaadini içeren bu sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır (Noterlik Kanunu m. 60, TMK m. 706, TBK m. 237). Adi yazılı veya haricen yapılan sözleşmeler kural olarak kesin hükümsüzdür.
Kentsel dönüşümde karar alma çoğunluğu nedir?
6306 sayılı Kanunda yapılan değişiklikle kentsel dönüşüm, uygulama ve müteahhit seçimi kararları, daha önce aranan arsa payı oranında üçte iki çoğunluk yerine arsa payı çoğunluğu (salt çoğunluk, %50+1) ile alınabilir hâle getirilmiştir.
Yükleniciden hangi teminatlar istenmelidir?
Yüklenicinin mali acze düşmesi veya işi terk etmesi riskine karşı bina tamamlama sigortası veya toplam inşaat maliyetinin belirli bir oranında (uygulamada %6 ila %15) süresiz ve ilk talepte nakde çevrilebilir kesin banka teminat mektubu istenmelidir. Ayrıca sözleşme tapu kütüğüne şerh edilmelidir.
Yükleniciye düşen bağımsız bölümlerin tapuları peşin devredilmeli mi?
Hayır. Yükleniciye bırakılacak bağımsız bölümlerin tapuları, yapının fiziki ilerleme seviyesine göre kademeli (hakediş usulü) olarak serbest bırakılmalıdır; inşaat başlamadan tüm bölümlerin peşinen devredilmesi uygulamadaki en büyük hatalardan biridir.
Yüklenici işi geciktirirse sözleşme nasıl feshedilir?
İki yol vardır: 6306 sayılı Kanun m. 6/14 uyarınca idari yoldan resen fesih (ruhsattan sonra 1 yıl içinde inşaata başlanmaması veya inşaatın en az 6 ay durdurulması hâlinde) ve mahkeme yoluyla fesih. Mahkeme yoluyla fesihte inşaat seviyesine göre geriye etkili veya ileriye etkili tasfiye uygulanır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir dosya için hukuki görüş veya danışmanlık yerine geçmez. Mevzuat ve uygulama değişebileceğinden, işlem yapmadan önce güncel durumun bir avukat tarafından kontrol edilmesi önerilir.